Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

DASAR HUKUM

Dasar hukum PBB adalah UU. No. 12 Tahun 1985 dan telah diubah dengan UU. No. 12 tahun 1994.

ASAS

Asas PBB adalah :

1.     Mudah  dan sederhana.

2.    Ada kepastian hukum.

3.    Adil dan mudah dimengerti.

4.    Menghindari pajak berganda.

PENGERTIAN

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah  dan perairan pedalaman (termasuk rawa, tambak, perairan dan laut wilayah RI.

Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah atau perairan.

Yang termasuk bangunan, antara lain sebagai berikut ;

Ø  Jalan lingkungan daslam satu kesatuan dengan kompleks bangunan.

Ø  Jalan tol.

Ø  Kolam renang.

Ø  Pagar mewah.

Ø  Tempat olah raga.

Ø  Galangan kapal, dermaga.

Ø  Taman mewah.

Ø  Tempat penampungan/kilag minyak, air dan gas, pipa minyak.

Ø  Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti

Pasal 1 angka 3 UU No. 12 TAHUN 1985 jo UU No. 12 TAHUN 1994.

Yang dimaksud dengan :

• Perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara        membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya
•  Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang   dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik obyek        tersebut.
• Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak  tersebut.

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek menurut ketentuan UU PBB.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukqn besarnya pajak terutang kepada wajib pajak. Dirjen Pajak menerbitkan SPOP wajib pajak. Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

OBJEK PAJAK

1.     Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan bangunan.

2.    Klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman, serta untuk memudahkan perhitungan pajak yang terutang.  

Dalam mengklasifikasi bumi/tanah  memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :

§  Letak

§  Peruntukan

§  Pemanfaatan

§  Kondisi lingkungan, etc.

Sedangkan untuk bangunan, antara lain ;

§  Bahan yang digunakan

§  Rekayasa

§  Letak

§  Kondisi lingkungan, etc.

3.    Pengecualian Objek Pajak

Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek pajak yang ;

a.    Digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dan nonprofit oriented baik dalam bidang ibadah, kesehatan, pendidikan, sosia dan kebudayaan.

b.    Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenisnya

c.    Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata (sesuai pasal 2 UU.No.5 Taahun 1967 tentang ketentuan-ketentuan Pokok Kehutanan), hutan taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

d.    Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

e.    Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional  yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

4.    Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

5.    Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan untuk masing-masing Kabupaten/Kota dengan besar setinggi-tinginya Rp 12.000.000,- untuk setiap Wajib Pajak. Apabila seorang WP mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan Objek Pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.

Contoh :

a.    Seorang Wajib Pajak mempunyai Objek Pajak berupa bumi dengan nilai Rp 3.000.000.- dan besarnya NJOPTKP untuk Objek Pajak wilah tersebut adalah Rp 6.000.000,-. Karena NJOP berada dibawah batas NJOPTKP (Rp 6.000.000,-), maka  Objek Pajak tersebut tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

b.    Seorang Wajib Pajak mempunyai Objek Pajak berupa bumi dan bangunan di Desa A dan di Desa B dengan nilai sebagai berikut :

Desa A :

NJOP Bumi	Rp 13.000.000,-
NJOP Bangunan	Rp 9.000.000,-

Desa B :

NJOP Bumi	Rp 8.000.000,-
NJOP Bangunan	Rp 10.000.000,-

                   Dan NJOPTKP untuk Objek Pajak wilayah tersebut adalah Rp 10.000.000.

Dengan data tersebut diatas, maka NJOP untuk perhitungan PBB-nya sebagai berikut:

Langkah 1 :

Mencari NJOP dari dua desa tersebut, mana yang mempunyai nilai yang lebih besar.

Desa A, NJOP = Rp 22.000.000,- sedangkan Desa B, NJOP = Rp 18.000.000,-. Maka NJOP yang paling besar adalah Desa A. Maka untuk perhitungan PBB-nya sbb :

NJOP Bumi	Rp 13.000.000,-
NJOP Bangunan	9.000.000,-
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB	22.000.000,-
NJOPTKP	10.000.000,-
NJOP  u/ perhitungan PBB	12.000.000,-
Perhitungan Desa B :
NJOP Bumi	8.000.000,-
NJOP Bangunan	10.000.000,-
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB	18.000.000,-
NJOPTKP	0,-
NJOP u/perhitungan PBB	18.000.000,-

SUBJEK PAJAK

1.     Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak, memperoleh manfaat, memiliki, menguasai atas bumi dan atau bangunan. Dengan demikian tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.

2.    Subjek pajak (no.1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak.

3.    Jika suatu objek pajak belum jelas diketahui siapa wajib pajaknya, maka Dirjen Pajak dapat menetapkan subjek pajak—sebagai wajib pajak. Dalam hal ini Dirjen Pajak mempunyai kewenangan mutlak untuk menentukan subjek wajib pajak.

Contoh :

a.    Subjek Pajak X memanfaatkan/ menggunakan bumi dan atau bangunan milik Y bukan karena sesuatu hak berdasarkan UU atau bukan karena perjanjian, maka X yang memanfaatkan/menggunakan bumi dan atau bangunan ditetapkan sebagai wajib pajak.

b.    Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilan maka orang atau badan yang memanfaatkan/menggunakan objek pajak tersebut ditetapkan sebagai Wajib Pajak.

c.    Subjek Pajak dalam waktu yang lama berada diluar wilayah letak objek pajak, sedang untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan, maka orang atau badan yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai Wajib Pajak (WP). Penunjukan sebagai WP oleh Dirjen Pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.

4.    Subjek Pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam no.3 dapat memberikan keterangan secara tertulis kepada Dirjen Pajak bahwa ia bukan wajib Pajak terhadap objek pajak dimaksud.

5.    Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no.4 disetujui, maka Dirjen Pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak sebagaimana dalam no.3 dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya surat keterangan dimaksud.

6.    Bila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Dirjen Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai alasan-alasannya.

7.    Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan sebagaimana dalam no.4 Dirjen Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan itu dianggap disetujui. (artinya, ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan sendirinya dan berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai wajib pajak).

TARIF PAJAK

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adaah sebesar 0,5% (lima per sepuluh persen).

DASAR PENGENAAN PAJAK

1.     Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

2.    Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun sekali oleh Kepala Kantor Wilayah Dirjen Pajak atas nama Menkeu dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota (Pemda setempat).

3.    Dasar perhitungan pajak adalah yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP.

4.    Besarnya persentase ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan ekonomi nasional.

Pada dasarnya penetapan NJOP adalah tiga tahun sekali. Namun demikian untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali.

Dalam menetapkan nilai jual, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota (Pemda) setempat serta memperhatikan asas self assessment. Yang dimaksud assessment value adalah nilai jual yang digunakam sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Contoh :

1.     Nilai Jual suatu objek pajak sebesar Rp 2.000.000,-. Persentase misalnya 20%, maka besarnya= 20% x Rp 2.000.000,- = Rp 4.000.000,-.

2.    Nilai Jual suatu objek pajak sebesar Rp 2.000.000,-. Persentase misalnya 40%, maka besarnya 40% x Rp 2.000.000,- = Rp 800.000.000,-.

Untuk perekonomian saat ini, terutama untuk tidak terlalu membebani wajib pajak di daerah pedesaan, tetapi dengan tetap memperhatikan penerimaan, khususnya bagi PEMDA, maka telah ditetapkan besarnya persentase untuk menentukan besarnya NJKP, yaitu :

1.     Sebesar 40%  dari NJOP untuk :

a.    Objek pajak perkebunan

b.    Objek pajak kehutanan

c.    Objek pajak lainnya, yang WP-nya perorangan dengan NJOP atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari satu milyar rupiah.

2.    Sebesar 20% dari NJOP untuk :

a.    Objek Pajak Pertambangan

b.    Objek Pajak lainnya yang kurang dari satu milyar rupiah.

CARA MENGHITUNG PAJAK

Besarnya pajak terutang dihitung dengan cara mengkalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Pajak Bumi dan Bangunan = Tarif Pajak x NJKP

                                            = 0,5% X (Persentase NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

Contoh ;

Wajib pajak A mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang NJOP-nya Rp 20.000.000,- dan NJOPTKP untuk daerah tersebut Rp 12.000.000,- maka besarnya pajak yang terutang adalah ;

          0,5% x 20% x (Rp 20.000.000 – Rp 12.000.000) = Rp 8.000.000